Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, uregulowanym w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W związku z tym, że kwestia ta ma dość powszechny wymiar praktyczny, w dzisiejszym wpisie zajmę się omówieniem tego, co to jest hipoteka oraz odpowiem na pytania:
- Co może być przedmiotem hipoteki, czyli jakie byty prawne można obciążyć hipoteką?
- Jakie rodzaje hipoteki wyróżniamy?
- Ile wynoszą opłaty związane z hipoteką?
- Jakie roszczenia zabezpiecza hipoteka?
- Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać?
Zapraszam do lektury.
Co to jest hipoteka?
Zacznijmy od podstaw prawnych. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
„W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Przykład:
Załóżmy, że zdecydowaliśmy się zaciągnąć kredyt w banku. Kwota kredytu (zwana także wierzytelnością) jest jednak pokaźna, dlatego musimy zagwarantować wierzycielowi realizację planu spłaty kredytu. W tym celu musimy posłużyć się czymś, co przedstawia znaczną wartość pieniężną, przybliżoną do kwoty zaciągniętego kredytu. Z oczywistych względów, najczęściej będzie to nieruchomość.
Zatem, w ramach hipoteki, bank zabezpieczy swoją wierzytelność (czyli pieniądze, które przekazał nam udzielając kredytu), na wypadek niespłacania przez nas kredytu, na nieruchomości (lub innym prawie wskazanym przez przepisy prawa). Co istotne, do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej.
Uwaga!
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.
Co może być przedmiotem hipoteki?
Wcześniej wskazany art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w kolejnych punktach wskazuje na nieruchomości oraz określone prawa majątkowe, które mogą być przedmiotem hipoteki. Przedmiotem hipoteki mogą być zatem:
- nieruchomość,
- udział określonej części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw,
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego),
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Co to jest hipoteka? – rodzaje
- Hipoteka umowna – powstaje w wyniku zamierzonych działań właściciela nieruchomości mających na celu jej ustanowienie.
- Hipoteka przymusowa – powstaje z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu (np. z powodu niepłacenia podatków).
Co to jest hipoteka? – opłaty
- Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł.
- Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki – 100 zł.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, w przypadku zawarcia umowy kredytu hipotecznego – 19 zł.
Uwaga!
Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki wyłącznie wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną.
Jakie roszczenia zabezpiecza hipoteka?
Załóżmy, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, którą obciążyliśmy hipoteką ze względu na zaciągnięty kredyt. Zgodnie z tym, o czym mówiłam wcześniej – jej celem jest zabezpieczenie wierzytelności (kwoty kredytu) powstałej po podpisaniu umowy z bankiem. A co z dodatkowymi świadczeniami, jak na przykład odsetki? Czy hipoteka zabezpiecza ich spłatę?
Owszem. Poza samą wierzytelnością, hipoteka zabezpiecza również roszczenia o odsetki, koszty postępowania i tzw. świadczenia uboczne. Mówi o tym wprost art. 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
„Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej”.
Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać?
Tak. Kwestię tę reguluje bezpośrednio art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że:
„Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Opracowała: Joanna Wieprzkowicz-Łyżeń
Źródło: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece