Umowa o dożywocie to jedna ze starszych konstrukcji prawnych, która pozwala przekazać własność nieruchomości, przy zagwarantowaniu dotychczasowemu jej właścicielowi miejsca zamieszkania, utrzymania i opieki. Ze względu na swój charakter, z tym rodzajem umowy w praktyce najczęściej można spotkać się przy przekazywaniu domów, mieszkań czy gospodarstw rolnych z pokolenia na pokolenie. Wówczas nabywca mieszka wraz z pierwotnym właścicielem nieruchomości i zapewnia mu środki niezbędne do utrzymania.
W niniejszym artykule przedstawię najważniejsze kwestie związane z umową o dożywocie:
- Na czym polega umowa o dożywocie?
- Co może być przedmiotem takiej umowy?
- W jaki sposób przepisy prawa definiują dożywotnie utrzymanie?
Zapraszam do lektury.
Na czym polega umowa o dożywocie?
Zacznijmy od podstaw prawnych. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego:
„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
Zgodnie z powyższym, dożywocie jest prawem o charakterze osobistym, którego stronami mogą być:
- w roli zbywcy – wyłącznie osoba fizyczna, ponieważ tylko do niej odnoszą się postanowienia o dożywotnim utrzymaniu i stosunku bliskości (właśnie na podstawie tego warunku możemy nazwać dożywocie prawem osobistym),
- w roli nabywcy – osoba fizyczna lub prawna, otrzymująca prawo własności do nieruchomości.
Mówiąc o umowie dożywocia w kategorii prawa osobistego, należy zaznaczyć również, że wiąże się ona równocześnie z tym, że jest to prawo niezbywalne, niepodlegające dziedziczeniu oraz przysługuje ono konkretnej osobie.
Uwaga!
Prawo dożywocia można ustanowić również na rzecz więcej niż jednej osoby, na przykład małżeństwa.
Ponadto należy pamiętać o tym, że każda umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Stanowi o tym art. 158 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Brak zachowania formy aktu notarialnego będzie zatem skutkować nieważnością czynności prawnej.
Nieruchomość będąca przedmiotem umowy o dożywocie
W ramach umowy dożywocia można zbyć każdą nieruchomość.
Zaliczyć można do nich przede wszystkim:
- nieruchomości gruntowe i lokalowe (a więc domy, mieszkania czy grunty oraz działki rolne),
- gospodarstwa rolne,
- udział we współwłasności nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.
Co oznacza dożywotnie utrzymanie?
Nadrzędnym celem umowy o dożywocie jest uzyskanie przez pierwotnego posiadacza nieruchomości koniecznej opieki, w zamian za wyzbycie się własności nieruchomości. Zgodnie z wcześniej przytoczonym artykułem Kodeksu cywilnego, na mocy takiej umowy dożywotnik uzyskuje:
- miejsce zamieszkania,
- dostęp do światła i opału,
- wyżywienie oraz
- pielęgnację i pomoc w chorobie.
Oczywiście strony umowy mogą w dowolny sposób określić zakres świadczeń wynikających z umowy o dożywocie. Należy jednak pamiętać, że wszelkie postanowienia sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub które w sposób rażący naruszałyby prawa dożywotnika będą nieważne. Zobowiązania nabywcy nieruchomości w ramach umowy dożywocia mogą zatem wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego (jeśli nie zostały precyzyjnie określone w umowie) albo strony mogą je ukształtować w dowolny sposób.
Uwaga!
Umowa o dożywocie wiąże się z przeniesieniem własności jedynie nieruchomości. Rzeczy ruchome (jak na przykład meble, sprzęt czy pozostałe przedmioty znajdujące się w niej) z punktu widzenia prawa nadal pozostają własnością pierwotnego właściciela nieruchomości. W przypadku jego śmierci, wchodzą one w skład majątku spadkowego, a rozporządzanie nimi przez nabywcę nieruchomości jest niezgodne z prawem.
Koszt zawarcia umowy o dożywocie
Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak jak w przypadku wszystkich nieruchomości, wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Podatek naliczany jest już przy dokonywaniu czynności prawnej u notariusza, a obowiązek jego zapłaty ciąży na nabywcy prawa własności nieruchomości. Przykładowo, jeśli nieruchomość warta jest 550.000 zł, należny podatek z tytułu umowy dożywocia będzie wynosić 11.000 zł.