Celem obu jest zabezpieczenie realizacji umowy (najczęściej przedwstępnej), jednak w momencie, w którym umowa nie dojdzie do skutku, konsekwencje, jakie ze sobą niosą, znacznie się od siebie różnią. Zadatek a zaliczka – którą z nich powinniśmy zwrócić w momencie niezrealizowania umowy? Która uprawnia do żądania zwrotu w podwójnej wysokości?
Zapraszam do lektury.
Zadatek, zaliczka i ich cechy wspólne
Zadatek bądź zaliczkę najczęściej wpłaca się w momencie podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Już na wstępie warto zaznaczyć, iż jedynie pojęcie zadatku uregulowano prawnie, w Kodeksie cywilnym. Natomiast zaliczka jest pojęciem potocznym, które nie ma swojego odzwierciedlenia w obowiązujących przepisach.
Zanim przejdziemy do ich odmienności, przyjrzyjmy się, jakie cechy wspólne przedstawiają oba te pojęcia.
Istota zadatku
Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.
Zatem zgodnie z powyższym, zadatek przepada, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy z winy strony, która go wpłaciła. Jeśli jednak wina leży po stronie otrzymującego zadatek, ma on obowiązek zwrócić go drugiej stronie w podwójnej wysokości.
We wstępie wspomniałam o tym, że zadatek lub zaliczkę bardzo często wykorzystuje się przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości. Posłużmy się zatem przykładem, który zobrazuje nam wykorzystanie zadatku właśnie w takich okolicznościach.
Przykład
Młode małżeństwo chce kupić mieszkanie. Nie dysponuje ono jednak wystarczającymi środkami, aby sfinalizować taką transakcję, dlatego chcą zaciągnąć w tym celu kredyt. Niestety czas działa na ich niekorzyść, ponieważ nieruchomość, którą są zainteresowani, jest już na końcowym etapie sprzedaży. Wyjściem w tej sytuacji okazuje się być podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem, która zabezpieczona zostaje zadatkiem. Takie rozwiązanie chroni obie strony umowy. Kupującym daje gwarancję swego rodzaju rezerwacji mieszkania, natomiast deweloperowi gwarantuje, że zostanie ono sprzedane. Po podpisaniu takiej umowy małżonkowie mogą bez zbędnego pośpiechu starać się o kredyt.
Przeczytaj także: Umowa deweloperska.
Istota zaliczki
Tak jak już wspominałam wcześniej, zaliczka jest pojęciem potocznym, nieuregulowanym w żadnym akcie prawnym. W związku z tym, nie ma konkretnych wymogów w zakresie jej stosowania. Zaliczka uiszczona przed wykonaniem umowy wiąże się wyłącznie z zaliczeniem jej na poczet całości ceny danej transakcji. Natomiast gdy nie dojdzie do realizacji umowy (z jakiegokolwiek powodu), powinna zostać zwrócona wpłacającemu w pełnej wysokości. Wówczas traktuje się ją jako świadczenie nienależne.
Zadatek a zaliczka – podsumowanie
W momencie gdy umowa zostaje wykonana prawidłowo i terminowo, nie ma większej różnicy między zaliczką a zadatkiem. Zostają one bowiem w ten sam sposób zaliczone na poczet świadczenia. Rozbieżność pomiędzy tymi dwoma instytucjami pojawia się jednak w momencie, gdy finalnie umowa nie zostaje wykonana. Zadatek, który jest uregulowany w obowiązujących przepisach prawa, przepadnie, gdy nie doszło do zawarcia umowy z winy strony, która go wpłaciła. Jeśli jednak taka przyczyna leży po stronie otrzymującego zadatek, jest on zobowiązany zwrócić go drugiej stronie w podwójnej wysokości. Natomiast zaliczkę zasadniczo zawsze zwraca się wpłacającemu w takiej samej wysokości.
Opracowała: Joanna Wieprzkowicz-Łyżeń
Źródło: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny